La due diligence immobiliare. Perché è importante farla prima di acquistare un immobile.

Nonostante gli effetti negativi dell’emergenza sanitaria sul volume delle compravendite, gli analisti osservano che, una volta superata la pandemia, i mercati saranno in grado di riprendersi piuttosto in fretta e riguadagnare terreno.

I trend attuali già registrano un incremento della domanda. Nel caso degli immobili residenziali, la richiesta riguarda soprattutto gli immobili dotati di ampio giardino, terrazzo e spazi idonei per lavorare in smart working; per gli immobili commerciali, invece, il volume delle compravendite per gli spazi di stoccaggio e magazzini risulta stabile, trattandosi di investimenti strategici anche nel nuovo contesto incentrato sull’e-commerce.

Il nuovo scenario impone oggi di valutare ex ante i rischi legali di un’operazione di compravendita immobiliare. L’acquisto di un immobile è sempre un investimento rilevante, non soltanto in termini economici. Che si parli di un bene strumentale per l’impresa o di una abitazione residenziale, il patrimonio immobiliare è oggetto di aspettative, aspirazioni, progetti di vita o piani di sviluppo aziendale.

È per questo motivo che oggi assume sempre maggiore rilievo lo svolgimento della cosiddetta “due diligence immobiliare”, ovverosia l’attività diretta a verificare, tramite il supporto di qualificati professionisti esperti in diritto immobiliare, la conformità dell’immobile target alla normativa vigente e la rispondenza dello stesso alle aspettative dell’acquirente.

Più precisamente, la due diligence immobiliare svolta dallo studio legale ha quattro obiettivi fondamentali.

Il primo è quello di rendere l’acquirente perfettamente consapevole dell’effettiva bontà dell’affare e di tenere in dovuto conto – anche ai fini della determinazione del prezzo offerto – di tutti i profili di rischio legale connessi. In tal senso, tra i profili da valutare attentamente, occorre fare riferimento, per esempio, all’esistenza di vincoli o servitù passive, allo stato di occupazione dell’immobile, o, ancora, al rischio di subire azioni revocatorie fallimentari.

Il secondo obiettivo è quello invece di utilizzare ogni criticità così rilevata come un punto di forza nella trattativa con il venditore anche al fine di motivare, con argomenti oggettivi, un’eventuale offerta al ribasso.

Il terzo obiettivo è identificare eventuali aspetti da regolamentare negli accordi contrattuali tra acquirente e venditore, inserendo delle clausole ad hoc volte a definire delle condizioni specifiche alle quali subordinare l’effettivo impegno dell’acquirente a perfezionare il suo acquisto. Si pensi, per esempio, all’inserimento di una clausola che subordina l’acquisto al rilascio di determinate autorizzazioni amministrative a spese del venditore volte a rendere l’immobile perfettamente conforme alla normativa urbanistica.

Il quarto obiettivo è quello di prevenire un contenzioso in sede giudiziale e le lungaggini e i costi connessi. Difatti, anche nel campo delle operazioni immobiliari, è senz’altro possibile applicare il principio secondo cui “prevenire è meglio che curare”. In altre parole, è sempre meglio spendere tempo e risorse nell’attività di due diligence piuttosto che trovarsi poi a dover affrontare un lungo contenzioso dall’esito incerto.

In questo modo, la due diligence immobiliare consente un’analisi completa dell’immobile target dal punto di vista legale e tecnico, evidenziandone la conformità urbanistica e catastale e togliendo ogni dubbio sull’esistenza o meno di vincoli (ambientali, monumentali, infrastrutturali o paesaggistici), di ipoteche o di servitù o altre pretese di terzi soggetti.

Per una proficua attività di due diligence diventa dunque essenziale affidarsi ad uno studio legale in grado di interfacciarsi con tecnici esperti per estendere opportunamente le verifiche a tutti gli aspetti edilizi (autorizzazioni, permessi di costruire, DIA, condoni, sanatorie, certificati abitabilità/agibilità, concessioni), alle condizioni strutturali, all’efficienza degli impianti, nonché allo stato di manutenzione dell’immobile target.

In definitiva, una due diligence immobiliare permette di progettare in modo sicuro un solido investimento, dando la sicurezza di acquistare un bene dal valore certo e in piena regola con la legge.

Si tratta quindi di un momento irrinunciabile che consente all’acquirente di individuare i punti di forza e di debolezza di un’operazione di compravendita immobiliare e, conseguentemente, definire le migliori strategie al fine di valorizzare le criticità così rilevate.

Il nostro Studio Legale assiste i propri clienti per lo svolgimento di dettagliate due diligence immobiliari per complesse operazioni, curandone tutti gli aspetti anche in team con professionisti del settore tecnico (architetti, geometri, ingegneri).

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