Le agevolazioni fiscali per gli investimenti immobiliari in Italia dei residenti all’estero

Gli investimenti immobiliari in Italia da parte di soggetti residenti all’estero costituiscono una fattispecie sempre più diffusa, sia in ottica di diversificazione patrimoniale, sia in vista di un eventuale rientro nel territorio dello Stato.

In tale contesto, la disciplina fiscale applicabile non dipende esclusivamente dalla localizzazione dell’immobile, ma richiede una valutazione integrata della posizione soggettiva dell’acquirente, delle modalità di acquisizione (diretta o indiretta) e delle agevolazioni previste dall’ordinamento, che negli ultimi anni hanno conosciuto rilevanti interventi normativi e significative evoluzioni interpretative.

1. Investimenti immobiliari e status di residente all’estero

Ai fini delle imposte indirette, come l’imposta di registro e l’IVA, la residenza fiscale dell’acquirente non costituisce, di per sé, un elemento ostativo all’accesso ai regimi agevolativi previsti per l’acquisto di immobili abitativi in Italia.

Anche i soggetti residenti all’estero – inclusi gli italiani iscritti all’Anagrafe degli Italiani Residenti all’Estero (AIRE) – possono beneficiare delle misure di favore previste dall’ordinamento, purché siano rispettate le condizioni oggettive e soggettive stabilite dalla normativa di riferimento, in particolare il collegamento territoriale tra il contribuente e il Comune in cui è situato l’immobile.

2. L’agevolazione “prima casa”: funzione e ambito applicativo

L’agevolazione “prima casa”, disciplinata dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/1986, comporta una riduzione delle imposte indirette applicabili all’atto di acquisto di una casa di abitazione, purché non rientri nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

In estrema sintesi, l’agevolazione consente:

• negli acquisti soggetti a imposta di registro, l’applicazione dell’aliquota ridotta del 2%, con imposte ipotecaria e catastale in misura fissa;

• negli acquisti imponibili IVA, l’applicazione dell’aliquota del 4%, con imposte fisse.

Il beneficio è riservato alle persone fisiche, ma non presuppone necessariamente che l’immobile sia destinato ad abitazione principale, trattandosi di un’agevolazione connessa all’atto di acquisto e non all’utilizzo dell’immobile nel tempo.

3. Il requisito del Comune e la disciplina per i soggetti trasferiti all’estero

In via generale, l’accesso all’agevolazione “prima casa” richiede che l’immobile sia ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o svolge la propria attività; in alternativa, è ammessa la possibilità di impegnarsi a trasferire la residenza entro 18 mesi dal rogito.

Una disciplina specifica è tuttavia prevista per il soggetto che si sia trasferito all’estero per ragioni di lavoro.

Infatti, a seguito delle modifiche introdotte dall’art. 2 del DL 69/2023, l’agevolazione “prima casa” può applicarsi, senza necessità di trasferire la residenza entro 18 mesi, qualora congiuntamente:

• il contribuente abbia risieduto o svolto attività in Italia per almeno 5 anni prima del trasferimento;

• l’immobile acquistato sia ubicato nel Comune di nascita oppure in un Comune in cui il contribuente aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima dell’espatrio.

Tale disposizione valorizza il legame pregresso e sostanziale con il territorio italiano, superando così un approccio meramente formale fondato sulla residenza anagrafica attuale.

4. L’evoluzione interpretativa: centralità del collegamento sostanziale con il territorio

Con riferimento all’ipotesi di soggetto che si sia trasferito all’estero per ragioni di lavoro, l’Agenzia delle Entrate ha adottato un orientamento interpretativo di natura sostanziale, ampliando la portata applicativa della disciplina agevolativa.

È stato chiarito, in particolare, che:

• il periodo di 5 anni di permanenza in Italia può anche non essere continuativo;

• per “attività” non deve intendersi esclusivamente quella lavorativa remunerata, ma qualsiasi attività, incluse quelle di studio o non retribuite;

• l’acquisto agevolato non deve necessariamente avvenire nell’ultimo Comune di residenza o di attività prima del trasferimento all’estero.

Con la risposta a interpello n. 312/2025, l’Agenzia delle Entrate ha ulteriormente precisato che l’agevolazione può applicarsi anche all’acquisto di un’abitazione nel Comune in cui il contribuente iscritto all’AIRE ha svolto la parte prevalente del proprio percorso scolastico e universitario, pur essendo diverso dal Comune di nascita e dall’ultimo Comune di residenza in Italia.

Il criterio dirimente, al fine di usufruire dell’agevolazione in parola, consiste dunque nell’esistenza di un collegamento reale, documentabile e coerente con la ratio della norma agevolativa.

5. Imposte locali: IMU e TARI per i residenti all’estero e prospettive di riforma

Accanto alle agevolazioni applicabili in fase di acquisto, un ruolo rilevante nella valutazione complessiva degli investimenti immobiliari in Italia da parte dei residenti all’estero è svolto dalla disciplina delle imposte locali, in particolare IMU e TARI, il cui impatto si manifesta lungo l’intero periodo di detenzione dell’immobile.

La normativa IMU vigente prevede, in effetti, una misura agevolativa di carattere selettivo, rivolta ai soggetti residenti all’estero titolari di pensione maturata in regime di convenzione  internazionale con l’Italia. In presenza di tali requisiti, per una sola unità immobiliare a uso abitativo posseduta in Italia, non locata né concessa in comodato, l’IMU è dovuta nella misura ridotta del 50%.

Si tratta, tuttavia, di un’agevolazione circoscritta, che resta limitata alla sola categoria dei pensionati “convenzionati”, escludendo la generalità dei residenti all’estero che investono nel mercato immobiliare italiano per finalità patrimoniali o familiari.

Un possibile mutamento significativo del quadro emerge dalla proposta di legge approvata dalla Camera dei deputati il 4 dicembre 2025, attualmente (gennaio 2026) all’esame del Senato, volta a riscrivere in modo organico il regime delle agevolazioni IMU e TARI per i soggetti non residenti.

In particolare, la proposta introduce un sistema fondato su requisiti territoriali e oggettivi, riconoscendo le riduzioni per una sola unità immobiliare a uso abitativo, posseduta a titolo di proprietà da un soggetto non residente, non locata né concessa in comodato, e ubicata nel Comune di ultima residenza in Italia del proprietario, purché tale Comune abbia una popolazione inferiore a 5.000 abitanti. Le riduzioni IMU risulterebbero inoltre graduate in funzione della rendita catastale dell’immobile, mentre per la TARI si prevede una riduzione del 50%, senza limiti di rendita.

Nel complesso, la riforma segnerebbe il passaggio da un modello fondato su requisiti soggettivi a un sistema basato su criteri territoriali, con l’obiettivo di rafforzare il legame tra i residenti all’estero e i territori di origine, in particolare nei Comuni di minori dimensioni.

6. Acquisto tramite società immobiliari o trust: profili fiscali e rischio di stabile organizzazione

Nella prassi degli investimenti immobiliari transnazionali, l’acquisto di immobili italiani avviene talvolta in via indiretta, mediante società non residenti o trust esteri, per finalità di pianificazione patrimoniale, protezione degli asset o organizzazione successoria. L’impiego di tali strutture richiede, tuttavia, un’attenta valutazione almeno sotto due profili.

Da un lato, la cessione delle partecipazioni in società non residenti – o degli interessi nel caso dei trust – può generare plusvalenze imponibili in Italia qualora la partecipazione tragga il proprio valore prevalentemente da immobili situati nel territorio dello Stato. L’art. 23, comma 1-bis, del TUIR, come chiarito dalla risposta a interpello n. 175/2025, attrae infatti a tassazione tali plusvalenze anche quando cedente e società partecipata siano entrambi non residenti, e indipendentemente dal periodo di possesso degli immobili.

Dall’altro lato, sotto il profilo operativo, il mero possesso passivo di immobili in Italia da parte di una società o di un trust estero non configura, di per sé, una stabile organizzazione nel territorio italiano. Il rischio può tuttavia emergere quando l’attività immobiliare assuma caratteri organizzati, ad esempio in presenza di strutture locali dedicate alla gestione degli affitti, di interventi sistematici di ristrutturazione o di rivendita degli immobili. In tali ipotesi, la distinzione tra gestione patrimoniale e attività d’impresa richiede una valutazione puntuale caso per caso.

Conclusione

Il regime fiscale applicabile agli investimenti immobiliari in Italia da parte dei residenti all’estero si caratterizza oggi per un approccio sempre più sostanziale, volto a valorizzare il legame effettivo con il territorio e le modalità concrete di realizzazione dell’investimento.

Le agevolazioni in fase di acquisto, la disciplina delle imposte locali e le regole sulla tassazione delle plusvalenze costituiscono strumenti di grande impatto, ma la loro corretta applicazione richiede una pianificazione preventiva, soprattutto quando l’investimento è effettuato tramite veicoli societari o fiduciari.

Una valutazione integrata delle fasi di acquisto, gestione e dismissione dell’immobile consente di ridurre il carico fiscale, prevenire contestazioni e gestire in modo consapevole l’investimento immobiliare in un contesto di crescente mobilità internazionale.

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